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    “二次房改”將決定房地產未來10年命運

    發布日期:2017-12-12 瀏覽次數:2668
    導讀:“二次房改”將決定房地產未來10年命運 ...

     

      | 馬光遠   2017-12-12

    我可以肯定地說,房地產稅不要說明年,后年出臺的概率也是零。

    過去20年中國房地產制度變遷的歷史,基本就沒有任何制度建設可言,幾乎都是短期政策。

    中國要真正構建起符合國情的房地產制度體系,至少需要十年的時間。

    中央政治局會議談及明年房地產時,用了歷年來最簡短的話,總共只有15個字:加快住房制度改革和長效機制建設。但就這15個字的描述,引發了媒體和專家對明年房地產政策的各種解讀。

    必須指出,在中國房地產政策和制度的解讀上,歷年來各種誤讀實在太多,對大家判斷未來房地產市場的走勢也造成了很大的困擾。當然,有些誤讀可能就是故意的,為自己的立場或者觀點找支撐。如何客觀地結合房地產市場的現狀,對房地產下一步的政策做更結合政策自身原意的解讀,從來都是有價值和意義的。一般情況下,中央政治局會議是中央經濟工作會議的定調會,在重大事項上,定下調子之后,中央經濟工作會議再進行細化和落實。因此,明年房地產政策更為詳細的描述將在很快召開的中央經濟工作會議公報中看到,調子不會超出政治局會議的論調。

    可以把這兩年中央經濟工作會議之前中央政治局會議關于房地產的政策做個對比,就會發現政策路徑的顯著變化。去年中央政治局會議對于房地產政策的描述是這樣的:加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制,今年已經成為加快住房制度改革和長效機制建設。暫時不論住房制度建設,這是一個非常大的話題。單就長效機制而言,去年是加快研究,今年是加快建設,這也意味著,長效機制進入到了施工期。這是一個很大的變化。

    至于長效機制究竟是什么,如何建設,我將在下一篇文章中重點闡述。在這里,特別要抨擊一下,某些人一看到長效機制,就將之等同于房產稅。我在這里再次澄清一些人的誤導:長效機制很復雜,涉及房地產各個環節的問題,房產稅只是其中的一個內容而已,而且我可以肯定地說,房地產不要說明年,后年出臺的概率也是零。不明白為一些人為什么在這個問題上老是誤導大家。

    相對于長效機制,中央政治局關于房地產更值得關注的應該是住房制度改革,這是對房地產的定位和未來,以及長效機制建設都至關重要的話題。眾所周知,中國的第一次房改始于1998年,核心是停止福利分房,推動住房市場化改革。從1998年到明年恰好是中國    第一次房改20年,從一個房地產的大周期而言,差不多也是20年的時間??梢钥隙ǖ卣f,不管房價如何暴漲,不管房地產市場化過程中出現了多少問題,第一次房改的20年解決了中國人住房短缺問題這是一個不爭的事實。就此而言,第一次房改的市場化方向無疑是正確的。

    中國用20年的時間,改變了中國城市居民住房嚴重短缺的狀況,這應該也算一個不大不小的奇跡。當然,在過去的二十年,由于房地產的定位不清,由于土地制度改革的滯后,由于地方政府在房地產行業巨大的厲害關系,第一次房改也留下了很多的問題急待解決。特別是市場和政府的定位問題,房地產基本制度建設問題,房地產政策的定位問題,以及一系列配套體系??梢哉f第一次房改基本結束了住房短缺的歷史,但房地產制度建設的短缺令人震驚。大家看看過去20年中國房地產制度變遷的歷史,基本就沒有任何制度建設可言,幾乎都是短期政策。要么為調控高房價疲于奔命,要么為刺激房地產絞盡腦汁,鮮有時間構建自己的制度體系,這是過去20年中國房地產市場最大的失敗。

    在中國住房告別短缺,房地產的主要矛盾發生重大變化的情況下,靠過去的調控政策已經無法解決當前房地產市場的主要矛盾。解決房地產的問題需要改革的思路而不是調控的思路。房地產一系列矛盾的背后都是房地產制度體系的缺失。在這種情況下,啟動二次房改,對過去20年中國房地產市場的各種問題進行反思,并在制度層面給予回應,構建真正的長效機制已經成了當務之急。

    為什么房子問題是個改革問題?因為過去多年,每次調控之所以失敗,根源在于房地產市場一系列重大問題需要從根子上,靈魂上重新進行界定和梳理。比如,房地產業的定位問題,房子的功能問題。十九大重新界定了房子的功能,框定了未來房地產市場的制度框架。將房地產政策從原來的經濟政策回歸到民生和社會政策,并且圍繞房子的居住屬性構建新的制度體系。這需要對房地產市場各個環節進行重大的改革,包括土地制度、信貸制度、稅收制度、信息制度、住房保障等,以及如何界定市場和政府的關系,都要重新進行梳理。這是一個極其龐大的工程,中國要真正構建起符合國情的房地產制度體系,至少需要十年的時間。

    二次房改的啟動,宣告房地產上半場的正式終結,下半場即將開啟,但游戲規則已經不同,這將在一定程度上決定中國未來房地產的命運。